Le courtier est un intermédiaire de banque intervenant entre le candidat au prêt immobilier et la banque, certains cabinets se présentent comme gratuits, une appellation qui peut entrainer une confusion dans l’esprit de l’emprunteur.
Aucun courtier n’est gratuit
Le courtage est une activité bancaire d’intermédiation, c’est-à-dire que le courtier n’a pas de fonds, il travaille par le biais d’un mandat du client lui donnant droit de démarcher les banques pour obtenir une offre de prêt immobilier au minimum, ce dernier est tout de même tenu de prouver qu’il a étudier et comparer les propositions et peut donc généralement présenter trois propositions à son client. C’est le client qui a le dernier mot, il n’y a aucune obligation de souscription, c’est-à-dire qu’il peut mettre un terme au mandat par recommandé avec accusé de réception à tout moment.
Le courtier n’est pas gratuit, il est rémunéré sur le financement du dossier, il va prendre un pourcentage (jusque 7% du montant financé, la moyenne du mandat est en général comprise entre 4000 et 5000 euros). Simplement, il y a deux types de rémunérations que l’on peut distinguer :
- Les frais de mandats (versés par la banque directement et inclus dans le contrat de prêt)
- Les frais de courtage (versés directement au courtier, assimilables à des frais de dossier)
Les frais de courtage ne sont pas obligatoires comme l’explique guideducourtier.com, libre au courtier d’appliquer des frais supplémentaires ou non suivant son fonctionnement. Les courtiers dits « gratuits » ne prennent que les frais de mandats, donc cela laisse à penser que l’emprunteur ne paie rien directement au courtier alors que si, puisque les frais sont inclus dans le montant du prêt immobilier et reversés par la banque.
Comment réduire les frais de courtage ?
Si les frais de courtages peuvent être un frein dans une opération de prêt immobilier, il faut surtout penser à ce que le courtier peut faire gagner vis-à-vis des propositions et du temps à passer. Ce n’est généralement pas de l’argent perdu puisque le courtier va établir toutes les démarches et s’occuper des relations avec les banques pour obtenir un maximum de propositions. Il est aussi en mesure de négocier des conditions préférentielles compte tenu de sa position d’intermédiaire et si ce dernier réalise des volumes importants auprès des banques, il est en meilleure posture pour obtenir des taux plus bas. Cela ne se limite pas par ailleurs aux taux, il peut aussi mettre en place une garantie plus adaptée, choisir une assurance emprunteur moins coûteuse ou même négocier les indemnités de remboursement anticipé pour une future opération de regroupement de crédit immobilier.
Il faut privilégier les courtiers n’appliquant pas de frais supplémentaires, seuls les frais de mandats sont généralement nécessaires pour valider la rémunération du cabinet de courtage et il est même possible de négocier cette commission. Si le courtier applique un pourcentage, il est possible de gagner un ou deux points par rapport à la base de départ. Sur un montant fixe, il est également envisageable de négocier un tarif plus intéressant avant de signer le mandat du courtier. Attention, toute signature entraine l’acceptation des conditions du courtier, il faut penser à bien lire les modalités du contrat avant de s’engager.
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